Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami

Chcąc sprzedać czy też kupić nieruchomość, można to zrobić samemu lub skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości. Decydując się na tę drugą opcję warto zastanowić się nad formą współpracy i rodzajem zawartej umowy, ponieważ to jak będzie wyglądała współpraca z pośrednikiem, zależy przede wszystkim od naszych potrzeb.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa czynności, co do których zobowiązuje się pośrednik. Przeważnie odnoszą się one do promocji, prezentacji i reklamy oferowanej nieruchomości. Mogą też dotyczyć podjęcia czynności w imieniu klienta w urzędach w celu zgromadzenia dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia transakcji. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej na czas określony albo bezterminowo.

Umowa zwykła potocznie zwana umową otwartą w pośrednictwie sprzedaży nieruchomości
W przypadku otwartych umów pośrednictwa klient może zawierać nieograniczoną liczbę umów z różnymi biurami nieruchomości. Prowizja trafia ostatecznie do tego pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży, podpisując tą umowę. Klienci są przekonani, iż umowa podpisana z wieloma biurami oraz samodzielne ogłaszanie swojej nieruchomości wpłynie korzystnie na bieg wydarzeń, nic bardziej mylnego, oto najważniejsze informacje na temat Umowy otwartej:

• oferta danej nieruchomości pojawia się w kilku biurach jednocześnie, co często budzi niepewność wśród klientów kupujących, bo skoro tyle biur wystawia tą samą ofertę to pewnie nikt nie chciał jej kupić i mieszkanie traci przez to w ich oczach na atrakcyjności;
• informacje na temat nieruchomości są niezgodne i niespójne – oferta nie jest poprawiana czy aktualizowana przez wszystkich Agentów w tym samym czasie, co wprowadza w chaos informacyjny – Klienci widzą różne ceny, różne metraże, różne informacje związane z opisem nieruchomości;
• podpisując umowę otwartą pośrednik nie wyłoży dużych nakładów finansowych w przygotowanie oferty do publikacji a następnie w marketing i promocję ogłoszenia przez co oferta jest niedoinwestowana, często zamieszczana tylko na stronie internetowej danego biura;
• oferta jest zazwyczaj wizualnie mało atrakcyjna (krótki opis nieruchomości, zdjęcia mieszkania zrobione „w biegu” i od ręki, bez uprzedniego przygotowania przestrzeni do sesji zdjęciowej, często z bałaganem w tle);
• poprzez podpisanie umowy otwartej właściciel nieruchomości zmuszony jest do kontaktu z wieloma agentami, a podczas prezentacji mieszkania sam staje się Agentem, ponieważ pośrednik działający na umowach otwartych posiada kilkadziesiąt ofert w obsłudze i jego rola sprowadzona jest głównie do przyprowadzenia klienta. Prezentacja, finalizacja transakcji, notariusz i przekazanie lokalu zazwyczaj jest na głowie właścicieli;
• zazwyczaj oferty w opisie nie są opatrzone lokalizacją (a przecież jest to główny czynnik decydujący o wyborze nieruchomości przez Kupujących).
  Podsumowanie, tak zazwyczaj wygląda współpraca przy zwykłej umowie:

PRZYGOTOWANIE OFERTY

• zdjęcia telefonem
• opis bez lokalizacji

MARKETING

• strona www

SPRZEDAŻ

• pozorne bezpieczeństwo
• właściciel jako agent
• prezentacje od ręki
• zbijanie ceny – Pośrednik pracuje dla Klienta Kupującego. Oferta jest w kilku biurach więc kto pierwszy zamknie transakcję ten lepszy!

Umowa z klauzulą wyłączności
Umowa wyłącznego pośrednictwa sprzedaży oznacza, że jeden pośrednik przeprowadza cały proces sprzedaży nieruchomości od momentu zawarcia umowy do dnia przekazania kluczy. W przeciwieństwie do umowy otwartej przy wyłączności nie ma chaosu informacyjnego, powierzając ofertę jednemu pośrednikowi mamy pewność, że pośrednik dołoży wszelkich starań, aby jak najlepiej wypromować daną nieruchomość. Przy wyłączności Agent planuje konkretne terminy na dni pokazowe bądź prezentacje, bez spontanicznych wizyt ‘’od ręki’’. Jest to bardzo wygodne dla Właścicieli nieruchomości, ponieważ przygotowują się na jeden określony wcześniej dzień dla wielu klientów i unikają podporządkowania życia rodzinnego i zawodowego pod ciągłe wizyty obcych osób w ich domu. Umowa wyłącznego pośrednictwa jest też gwarantem, iż nasza nieruchomość zostanie ogłoszona z realną rynkową ceną, która w dużej mierze skraca czas sprzedaży i stanowi o skuteczności działań realizowanych przez zaangażowanego w sprzedaż Agenta. Ta umowa stanowi jedyny model pokazujący prawdziwą wartość rzetelnego pośrednika – pośrednik dba o interesy Właściciela nieruchomości, ponieważ jest jedyną osobą odpowiedzialna za sukces lub porażkę sprzedaży. A zatem jest zaangażowany w promocję i marketing na 200%! Grając z Właścicielem do jednej bramki zadba o korzystny wynik negocjacji, zweryfikuje zdolność kredytową Kupujących, przygotuje wszystkie dokumenty do notariusza, przygotuje protokół zdawczo-odbiorczy wyposażenia przekazywanego wraz z nieruchomością oraz spisując liczniki i protokoły przekaże nieruchomość nowym Nabywcom.
Podsumowując, oto główne zalety współpracy z pośrednikiem na podstawie umowy z klauzulą wyłączności:

PRZYGOTOWANIE

• analiza oferty w zakresie określenia rynkowej ceny
• szczegółowy opis
• rzut pomieszczeń
• generalne sprzątanie i home staging
• profesjonalna sesja zdjęciowa (fotograf, obróbka zdjęć, dodatkowo – wirtualny spacer, zdjęcia okolicy i bloku z drona, filmy na social-media)

MARKETING

• publikacja na portalach ogłoszeniowych + pozycjonowanie ofert
• publikacja na stronie internetowej
• publikacja w social-mediach
• baner na balkonie
• współpraca z innymi biurami nieruchomości

SPRZEDAŻ

• bezpieczeństwo transakcji (weryfikacja danych osobowych osób oglądających nieruchomość, weryfikacja finansowa potencjalnych Klientów)
• zaplanowane dni pokazowe – pokazanie nieruchomości w najbardziej atrakcyjnym wydaniu
• pełna dyspozycyjność Agenta
• negocjacje cenowe dążące do spełnienia oczekiwań Sprzedających
• finalizacja – obie strony transakcji pojawiają się na akcie „na gotowo” – Agent zadbał o dokumenty i niezbędne protokoły.

Rodzaj podjętej współpracy z Pośrednikiem zależy od oczekiwań i potrzeb osób Sprzedających nieruchomość. Należy jednak podkreślić, iż umowa na wyłączność z kompetentnym agentem nieruchomości przynosi o wiele więcej korzyści niż umowa otwarta. Dzięki temu możemy być pewni, że Pośrednik zrobi wszystko, co w jego mocy, aby sfinalizować transakcję możliwie najszybciej i jak najbardziej opłacalnie dla Właścicieli.