Księgi wieczyste (KW).
Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta – jest to rejestr, w którym zamieszczane są wszelkie informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości.
Zakłada się, że to, co jest zapisane w księdze wieczystej odzwierciedla faktyczny stan prawny. Jej wiarygodność gwarantują zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, czyli:
- zasada domniemania zgodności wpisów w KW ze stanem faktycznym – jako rejestr wszelkich praw i roszczeń związanych z konkretną nieruchomością umożliwia osobom fizycznym weryfikację stanu prawnego nieruchomości przed zawarciem jakichkolwiek transakcji;
- zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – stan prawny wynikający z zapisów ksiąg wieczystych ma absolutne pierwszeństwo przed stanem faktycznym, czy innymi elementami, które mogłyby mieć wpływ na stan prawny danej nieruchomości, jeśli nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej. Dlatego też w razie jakichkolwiek niezgodności ze stanem z księgi wieczystej, a wszelkimi innymi faktami mającymi realny wpływ na stan prawny poza samą księgą wieczystą, np. umowami, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa na korzyść osoby, która wykonała prawne czynności z uprawnioną osobą według księgi wieczystej.
Numer księgi wieczystej to ciąg znaków, na które składają się czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych, w którym księga została założona, numer według repertorium ksiąg wieczystych oraz cyfra kontrolna.
Dla przykładu ten numer księgi wieczystej LU1I/00123456/9 odczytamy następująco:
- LU1I – czteroznakowe oznaczenie wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który założył księgę,
- 00123456 – ośmiocyfrowy numer nadawany według repertorium ksiąg wieczystych,
- 9 – cyfra kontrolna KW
KW dzieli się na cztery działy, z których każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Niezależnie od tego, z jakim typem nieruchomości będziemy mieć do czynienia – czy to będzie mieszkanie, czy też działka z kilkoma domami – budowa księgi pozostaje taka sama.
- Dział I KW: informacje o nieruchomości
W tym dziale zawarte są informacje takie jak: adres, powierzchnia, liczba kondygnacji, pomieszczeń. Dowiemy się, jakie prawa przysługują nam jako właścicielowi danej nieruchomości, np. czy możemy poruszać się po innych działkach i na jakich zasadach , oraz jaki będziemy mieli udział w nieruchomości wspólnej. - Dział II KW: informacje o właścicielu lub użytkowniku
Znajdziemy informacje o właścicielu lub wieczystym użytkowniku nieruchomości. - Dział III KW: informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości
Ten dział mówi głównie o różnych obciążeniach nieruchomości, takich jak służebności gruntowe (które dotyczą m.in. tego, kto ma prawo przechodzić przez naszą działkę. Jest to dział szczególnie ważny dla nabywców – znajdziemy informacje o ewentualnej egzekucji z nieruchomości. - Dział IV KW: informacje o hipotekach
Są w nim wszelkie wpisy dotyczące hipotek (z dokładnym podaniem wysokości waluty, rodzaju itd.) – ewentualne obciążenie nieruchomości.
Chcąc odnaleźć księgę, należy poprosić sprzedającego/właściciela nieruchomości o jej numer. Każda księga wieczysta udostępniana jest w dwóch formatach: papierowej i elektronicznej. Jeśli zdecydujemy się na wersję papierową, musimy udać się do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się interesująca nas inwestycja. Elektroniczny rejestr ksiąg, prowadzi Ministerstwo Sprawiedliwości, z łatwością odnajdziemy go w Internecie.
Przystępując do podpisania umowy przedwstępnej, należy koniecznie sprawdzić zapisy w księdze wieczystej nieruchomości. Nie wahaj się powtórnie do niej zajrzeć przed zawarciem ostatecznej umowy kupna, musisz mieć pewność, że stan prawny nieruchomości się nie zmienił (zazwyczaj robi to również Notariusz w chwili podpisywania aktu)
Księgę wieczystą można założyć na dwa sposoby.
- notarialnie – przy okazji aktu notarialnego umowy kupna/sprzedaży nieruchomości
( jeśli taka księga nie jest jeszcze założona), - osobiście – w siedzibie sądu właściwego rejonem dla danej nieruchomości, składając odpowiedni wniosek.
Czy księga wieczysta jest obowiązkowa?
Z punktu widzenia przepisów nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla nieruchomości. Istnieje tylko regulacja mówiąca o konieczności dokonania w niej wpisów, jeśli jest założona. Zgodnie z art. 35 ustawy o księgach wieczystych właściciel nieruchomości ma bowiem obowiązek do ujawnienia swojego prawa własności w jej księdze wieczystej.
Czy zatem warto zakładać KW i co daje księga wieczysta?
Zacznijmy od tego, że założyć może ją właściciel nieruchomości. Powinien to zrobić, jeśli w przyszłości nie chce mieć problemu z jej sprzedażą. Wiele osób boi się bowiem kupić mieszkanie czy działkę bez możliwości sprawdzenia jej stanu prawnego w KW. Również banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej.